Die globale Pandemie hat die Logistikimmobilien-Landschaft für immer verändert: Entscheidungen in den Lieferketten sind ganzheitlicher, datengetriebener und drängender als je zuvor. Diesem Wandel liegen die gleichen Ursachen zugrunde, die auch unser Leben, Arbeiten und Einkaufsverhalten verändert haben – Urbanisierung, Digitalisierung und Demografie.

Dieser Report hat sich zum Ziel gesetzt, das vorübergehend von der Pandemie beeinflusste, veränderte Verhalten von Menschen und Unternehmen von den tatsächlichen dauerhaften Ursachen zu trennen, die die Lieferketten der Zukunft auch weiterhin beeinflussen werden. Zum Beispiel erwartet Prologis Research für Mitte bis Ende 2021 einen Anstieg der Ausgaben für Erlebnisse wie Reisen und Unterhaltung sowie für Einkäufe in Geschäften aufgrund des Nachholbedarfs, der durch die COVID-19-Einschränkungen entstanden ist. Folgende nachhaltige Ursachen prägen die Nachfrage nach Logistikimmobilien:

1. Die langfristige strukturelle Wachstumsrate von Logistikimmobilien ist gestiegen. Der Anteil von konsumorientierten Nutzungen an der Logistiknachfrage ist gewachsen, während produktions- und handelsorientierte Nutzungen abgenommen haben.
2. Technologie und Bevölkerungsstruktur verändern den Einzelhandel. Die Erwartungen der Verbraucher sind dauerhaft gestiegen. Prologis Research erwartet, dass die weltweite E-Commerce-Durchdringung in den nächsten fünf Jahren um zirka 150 Basispunkte pro Jahr steigen wird. Der stationäre Einzelhandel wird zunehmend schnelle Wiederbeschaffungsmaßnahmen benötigen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
3. Logistik-Best-Practices werden global. Die Widerstandsfähigkeit der Lieferketten wird auf die Probe gestellt, da Unternehmen weltweit expandieren. Das erhöht wiederum den Bedarf an modernen Lagerflächen und dezentralen Netzwerken. In Verbindung mit einer wachsenden Konsumentenklasse dürfte diese weltweite Umstellung im nächsten Zyklus einen Bedarf an mindestens drei bis vier Milliarden Quadratmetern an modernen Logistikflächen schaffen. ^[i]  
4. Der Standort ist für Nutzer von Logistikimmobilien wichtiger als je zuvor. Lieferketten sind eine wichtige Basis für Wettbewerbsvorteile und werden auch in Zukunft die finanzielle Leistungsfähigkeit bestimmen.
5.  Die Preiselastizität der Nachfrage hat abgenommen. Entscheidungen zur Netzwerkplanung können Umsatz generieren und Vorteile bei der Kostensteuerung bringen, die die Immobilienkosten deutlich übersteigen – diese machen nur 5 Prozent der gesamten Supply-Chain-Kosten aus.^[ii]

Zwar hat sich die Wechselwirkung zwischen der Logistiknachfrage und den wirtschaftlichen Variablen geändert, Teile des Geschäfts werden sich jedoch nicht ändern. Viele kleine und mittelständische Kunden sind auf die lokale Wirtschaft und Investitionstrends angewiesen. Für Kunden, die direkter auf die sich entwickelnden Einzelhandels- und Lieferkettenstrategien reagieren, wird die Zukunft der Lieferketten und ihre gleichzeitige Auswirkung auf den Einzelhandel die Nachfrage bestimmen und die Kundenprofile für viele Jahre prägen.

1. Die langfristige strukturelle Wachstumsrate von Logistikimmobilien ist gestiegen.

Das Wirtschaftswachstum erfordert heute mehr Logistikimmobilien als in der Vergangenheit. Der Konsum hat sich auf globaler Ebene zum Haupttreiber der Nachfrage nach Logistikimmobilien entwickelt. Die Einzelhandelsumsätze korrelieren stärker mit dem Wachstum der Logistiknachfrage, als es Produktion und Handel – die Treiber in der Vergangenheit – taten [siehe Abbildungen 1-4]. Darüber hinaus verstärken Veränderungen unseres Konsumverhaltens diese Verschiebung weiter, da E-Commerce flächenintensiver ist.

 

 

 

2. Technologie und Demografie verändern den Einzelhandel.

Demografische Trends, der rasante technologische Wandel und COVID-19 haben unsere Art zu leben und unsere Vorstellung von dem, was möglich ist, verändert. Das hat zu einer Weiterentwicklung des Einzelhandels geführt und die Nachfrage nach Logistik erhöht. Millennials – Digital Natives, die mittlerweile 23 Prozent der Weltbevölkerung ausmachen^[iii] – sind in höhere Einkommensgruppen aufgestiegen und stellen eine primäre Zielgruppe für Einzelhändler dar. Gleichzeitig nimmt die Zahl der Doppelverdiener-Haushalte weiter zu.^[iv] Das Internet breitet sich als Handelsplattform weltweit immer stärker aus; in den vergangenen zehn Jahren haben etwa 2 Milliarden Menschen Zugang zum Internet erhalten.^[v] Die Erwartungen der Verbraucher sind nachhaltig gestiegen. Sie bevorzugen Bequemlichkeit, Auswahl, Zuverlässigkeit und Schnelligkeit. Natürlich hat die Kombination aus neuen digitalen Optionen und dem Wunsch nach Bequemlichkeit die Verbreitung des E-Commerce vorangetrieben. Der Anteil des E-Commerce an den weltweit verkauften Einzelhandelsgütern stieg von etwa 4 Prozent im Jahr 2011 auf fast 20 Prozent im Jahr 2020.^[vi]

COVID-19 und Stay-at-Home-Bestellungen haben die Verbreitung des E-Commerce vorangetrieben und damit Investitionen in die Lieferketten angestoßen, die zu künftigem Wachstum führen werden. Weltweit stieg die Verbreitung des E-Commerce im Jahr 2020 aufgrund der Pandemie um 390 Basispunkte – das entspricht etwa fünf Jahren der Verbreitung vor der Pandemie [siehe Abb. 5]. Ältere Menschen und andere Nachzügler sowie Einzelhändler haben die Barrieren zum Online-Shopping aus der Notwendigkeit heraus überwunden. Angesichts der pandemiebedingten Einschränkungen bei Dienstleistungen und Einkäufen im stationären Handel ist es möglich, dass sich das Wachstum des E-Commerce vorübergehend verlangsamt, sobald die Impfstoffe überall verteilt sind und die Verbraucher persönliches Einkaufen, Reisen und Unterhaltungsangebote für sich wiederentdecken. Allerdings war bereits vor COVID-19 eine strukturelle Verschiebung im Einzelhandel zu beobachten.

Prologis Research erwartet, dass die Verbreitung von E-Commerce aus folgenden Gründen weiter zunehmen wird:

1. Die Gewohnheiten der Verbraucher sind beständig, sobald sie sich an das Online-Shopping gewöhnt haben.
2. Innovationen und Investitionen in die Lieferkette während oder infolge der Pandemie sollten die Wettbewerbsfähigkeit von Online-Angeboten erhöhen. Dies gilt insbesondere für Segmente mit geringer E-Commerce-Verbreitung vor der Pandemie, wie die Lebensmittel- und Baumarktbranche.
3. Die Herausforderungen, mit denen sich der stationäre Einzelhandel in naher Zukunft auseinandersetzen muss, dürften den zukünftigen Wettbewerb um die Konsumenten abschwächen. Zwischen 2017 und 2020 wurden in den USA insgesamt mehr als 15.000 Einzelhandelsgeschäfte geschlossen [siehe Abb. 6].^[vii]

Um konkurrenzfähig zu bleiben, muss der stationäre Einzelhandel jedoch die gleichen Anforderungen an Bequemlichkeit und Zuverlässigkeit erfüllen, wie sie das Online-Shopping bietet. Die Möglichkeit, online zu kaufen und im Geschäft abzuholen, könnte die Kundenfrequenz und den Umsatz nach der Pandemie antreiben, würde aber den Druck auf die Lagerbestände in den Geschäften erhöhen und einen schnellen Warennachschub in der Nähe der Geschäfte erforderlich machen, um die Regale zu füllen.

Bei der Online-Auftragsabwicklung ist mehr als dreimal so viel Logistikfläche erforderlich wie im stationären Handel.^[viii] Das hat folgende Gründe:

1. Der gesamte Bestand befindet sich in einem einzigen Lager.
2. Digitale Schaufenster bieten eine größere Produktvielfalt.
3. Höhere Schwankungen im Verkaufsverhalten erfordert höhere Lagerbestände.
4. Der Paketversand benötigt mehr Platz als der Versand von Paletten.
5. Viele E-Fulfillment-Prozesse beinhalten wertschöpfende Aktivitäten wie Montage und Reverse-Logistik.

Insgesamt erzeugt diese Nutzungsintensität einen erheblichen zusätzlichen Bedarf an Logistikflächen, da ein größerer Anteil der Einzelhandelsgüter online verkauft wird. Die prognostizierte Anteilsverschiebung (bei gleichbleibenden Umsätzen) dürfte bis 2025 allein in den USA und Europa einen zusätzlichen Bedarf von mindestens 11,6 Millionen Quadratmetern (125 Millionen Quadratfuß) an Logistikflächen pro Jahr erzeugen.^[ix]

3. Logistik-Best Practices sind global geworden.

Die Nutzung von Daten und Technologie im Einzelhandel und im Lieferkettenmanagement schafft einen Wettbewerbsvorteil, der Unternehmen helfen kann, ihre Geschäfte effizienter zu skalieren und zu globalisieren. Weltweit wachsende Konsumentenklassen haben die Wachstumschancen für Unternehmen erhöht, die in der Lage sind, ihre Betriebe erfolgreich an neuen Standorten zu etablieren. Wenn Unternehmen Grenzen überschreiten, bringen sie Anforderungen an Logistikimmobilien und Best Practices für die Lieferkette mit sich, was den Bedarf an modernen Logistikimmobilien erhöht. Große Unternehmen, die in der Regel über stabilere finanzielle und technologische Ressourcen verfügen, sind schneller gewachsen als mittlere und kleine Unternehmen, die oft nicht die gleichen Möglichkeiten haben, Best Practices einzusetzen und vom Wachstum in anderen Regionen zu profitieren [siehe Abbildung 7]. Im Durchschnitt nutzt die moderne Logistik3,3 Quadratmeter (35 Quadratfuß) pro Verbraucherhaushalt [siehe Abbildung 8]. Ein Anstieg dieses Verhältnisses auf 3,7 bis 4,7 Quadratmeter (40 bis 50 Quadratfuß) bis 2030 würde einen Bedarf von etwa 280 Millionen bis 370 Millionen Quadratmeter (drei bis vier Milliarden Quadratfuß) in den größten Logistikmärkten der Welt bedeuten.^[x]

Unterbrechungen in Lieferketten haben den Bedarf an Widerstandsfähigkeit verdeutlicht. Seit Jahrzehnten werden Lieferketten globalisiert, Kostenunterschiede genutzt und auf ein Just-in-Time-Modell umgestellt, um die Kosten für die Lagerhaltung zu reduzieren [siehe Abbildung 9]. Gleichzeitig beschränken sich Unterbrechungen nicht mehr nur auf Naturkatastrophen, Staus und Arbeitskonflikte, sie umfassen nun auch größere Neuverhandlungen im Handel und eine globale Pandemie. Zu den Risiken in der Lieferkette zählen:

1) Minimale Lagerbestände, was zu Lieferengpässen führt, wenn sich die Verbrauchernachfrage schnell ändert.

2) Eine einzige Bezugsquelle und eine geringe Transparenz der Lieferkette, die zusammen die Fähigkeit einschränken, Waren zu beschaffen, wenn es zu Unterbrechungen kommt.

3) Lange Vorlaufzeiten und Engpässe im Handel, die verhindern, dass Waren so schnell zum Endverbraucher gelangen, wie sie benötigt werden.

Höhere Bestände erhöhen die Widerstandsfähigkeit und verstärken den Bedarf an Logistikimmobilien. Die Verlagerung von Just-in-Time- zu Just-in-Case-Lieferketten könnte die Bestände um mehr als 5 bis10 Prozent ansteigen lassen. Prologis Research schätzt, dass diese Verlagerung in den USA in den nächsten fünf Jahren einen zusätzlichen Logistikbedarf von rund 5,3 bis 10,6 Millionen Quadratmetern (57-114 Millionen Quadratfuß) pro Jahr schaffen könnte, ohne dass dabei ein Anstieg der Umsätze^[xi]  berücksichtigt wird. 

Das Beibehalten von Produktionsstandorten in der Nähe der Zielmärkte verkürzt die Produktionsvorlaufzeiten für Unternehmen und bietet Schutz vor Umsatzeinbußen, Verlust von Kunden und höheren Kosten. Allerdings sind die Löhne zu hoch für ein groß angelegtes Reshoring in die USA und einen Großteil Europas. Multinationale Unternehmen haben sich stattdessen für Nearshoring entschieden, indem sie Produktionsstätten in Märkten in der Nähe der Endverbraucher errichteten, z. B. in Mexiko und Mittel- und Osteuropa. Dennoch wird der Großteil der Konsumgüterproduktion und der vorgelagerten Lieferketten wahrscheinlich in Asien bleiben. Dort lebt die Hälfte der weltweiten Mittelschicht, es gibt attraktive Arbeitskräfte und eine industrielle Infrastruktur, insbesondere in China.^[xii] Diese Strategie hat einen doppelten Vorteil, da der Aufstieg der chinesischen Verbraucherklasse zu einer Umgestaltung der Lieferketten geführt hat – ursprünglich für den Export konfiguriert, werden sie heute so gestaltet, dass sie den inländischen Verbrauch bedienen.
 

4. Die Preiselastizität der Mieten hat abgenommen, weil die Standortwahl eine wichtigere Rolle denn je spielt.

Die Kunden sind jetzt eher bereit, höhere Mieten zu zahlen. Dies liegt zum Teil daran, dass die Miete keinen großen Anteil der Lieferkettenkosten ausmacht (nur etwa 5 Prozent) ^[xiii]. Noch wichtiger ist, dass Lieferketten zunehmend ganzheitlich betrachtet und als Wettbewerbsvorteil genutzt werden. Die Umsatzvorteile für die meisten Nutzer überwiegen die zusätzlichen Immobilienkosten bei weitem. Die Umsatzvorteile ergeben sich daraus, dass sie in der Lage sind, die Kundenwünsche nach Produktverfügbarkeit, Auswahl und Liefergeschwindigkeit zu erfüllen. Die Nähe zum Verbraucher reduziert die Transportkosten, die etwa 50 Prozent der Lieferkettenkosten ausmachen. ^[xiv]  Eine kürzlich vom MIT durchgeführte Studie über CO2-Emissionen ergab, dass ein zusätzliches städtisches Fulfillment Center die Transportemissionen (und damit die Kosten) um die Hälfte reduzieren kann. ^[xv] Die Technologie hat die Preissensibilität verringert, da sie es den Kunden ermöglicht hat, die Produktivität zu erhöhen – insbesondere an urbanen Standorten mit geringerem Leerstand, die im Vergleich zu nicht-städtischen Standorten höhere Mieten und höhere Arbeitskosten haben.

Die Urbanisierung und die steigenden Erwartungen der Verbraucher werden die Vorteile eines städtischen Standorts weiter erhöhen. Die Weltbevölkerung in den Städten hat sich in den letzten 30 Jahren verdoppelt und wird sich laut Prognosen in den nächsten 30 Jahren^[xvi] noch einmal verdoppeln. Das hat erhebliche Auswirkungen auf Konsum, Transport und Flächennutzung. Ob bei Regalen in Geschäften oder bei der Lieferung zur Haustür, die Verbraucher sind darauf konditioniert worden, mehr zu erwarten. Die Verdichtung der Verbrauchszentren wird zu größeren Umsatzmöglichkeiten führen, während steigende Verbrauchererwartungen und Überlastungen größere Herausforderungen für die globalen Lieferketten bedeuten werden. Logistikimmobilien an Standorten in der Nähe der Endverbraucher bieten die Möglichkeit, Haushalte und Einzelhandelsgeschäfte schnell zu erreichen und Transportkosten einzusparen – das ist wichtig für Wettbewerbsvorteile heute und in Zukunft.

Zusammenfassung

Demografische, wirtschaftliche und technologische Megatrends werden die Zukunft des Einzelhandels und der Lieferkettenplanung weiter vorantreiben und die strukturelle langfristige Wachstumsrate der Nachfrage nach Logistikimmobilien im nächsten Jahrzehnt und darüber hinaus erhöhen. Prologis Research wird die Entwicklung der Lieferkette weiter erforschen und in einem nächsten Special Report analysieren, wie das Angebot auf zukünftige strukturelle Veränderungen reagieren wird.

Fußnoten

Über Prologis Research
Die Research-Abteilung von Prologis untersucht grundlegende- und Investmenttrends und die Bedürfnisse der Kunden von Prologis, um Chancen zu identifizieren und Risiken auf vier Kontinenten zu vermeiden. Das Team trägt zu Investitionsentscheidungen und langfristigen strategischen Initiativen bei und veröffentlicht Whitepaper und andere Research-Berichte. Prologis veröffentlicht Studien über die Marktdynamik, die sich auf das Geschäft der Kunden von Prologis auswirken, einschließlich Fragen der globalen Supply Chains und Entwicklungen in der Logistik- und Immobilienbranche. Das engagierte Research-Team von Prologis arbeitet eng mit allen Unternehmensbereichen zusammen, um die Markteintritts-, Expansions-, Akquisitions- und Entwicklungsstrategien von Prologis zu unterstützen.

Über Prologis
Prologis, Inc. ist weltweiter Marktführer in der Logistikimmobilien-Branche mit dem Fokus auf schwer zugängliche, wachstumsstarke Märkte. Zum 31. Dezember 2020 besaß bzw. verfügte Prologis auf konsolidierter Basis oder durch nicht konsolidierte Joint Ventures, über Anteile an Immobilien und Entwicklungsprojekte mit einer erwarteten Fläche von insgesamt etwa 91 Millionen Quadratmetern in 19 Ländern. Prologis vermietet moderne Distributionsanlagen an etwa 5.500 Kunden unterschiedlicher Branchen – insbesondere aus den Bereichen B2B und Handel / Online-Fulfillment.