Der Prologis Logistics Rent Index, der 2015 erstmals veröffentlicht wurde, untersucht die Entwicklung des effektiven Netto-Mietpreiswachstums in den wichtigsten Logistikimmobilienmärkten der USA, Europas, Asiens und Lateinamerikas. Die einzigartige Methodik von Prologis konzentriert sich auf Mieten ohne Incentives für moderne Logistikanlagen. Prologis Research kombiniert die lokalen Erkenntnisse über Marktpreise mit Daten aus dem globalen Portfolio, um den Index zu erstellen.

Was ist neu?

• Die globalen Marktmieten stiegen 2017 um fast 7%, eine Beschleunigung verglichen mit dem Jahr 2016, als das Mietpreiswachstum bei 4% lag.
• Die USA führten 2017 alle Regionen mit einem Wachstum von 9% an.
• Wachstumsbeschleunigung in Europa, angeführt vom Festland.

Die Gründe für das Mietpreiswachstum

• Die Kosten für die Entwicklung neuer Logistikimmobilien steigen, ebenso wie die Kosten für Grundstücke.
• Die Leerstände in den Märkten sind auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnung gesunken.
• Positive Stimmung bei den Logistikdienstleistern, deren Geschäft wächst. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist groß.

Dennoch bleiben die Mieten auf inflationsbereinigter Basis niedrig. Darüber hinaus liegt der Anteil der Mieten bei etwa 5-10% der Supply-Chain-Kosten. Diese wiederum machen nur einen kleinen Teil des Gesamtumsatzes aus.

Wichtigste Ergebnisse der Analyse

• Das Mietwachstum hat eine breite Basis und beschleunigt sich. Weltweit stiegen die Mieten im Jahr 2017 um fast 7%, eine Beschleunigung verglichen mit dem Jahr 2016, als das Mietpreiswachstum bei 4% lag.
• Die USA sind nach wie vor die am schnellsten wachsende Region. Die Mieten stiegen im Jahr 2017 um 9%, eine Beschleunigung von 6% im Jahr 2016. Generell war das Mietpreiswachstum für größere Immobilien ab 2016 stabil (mittlere einstellige Zahlen), beschleunigte sich jedoch in großen Märkten in Küstennähe und in Infill-Teilmärkten, wo das Wachstum 2017 mehr als 10% betrug.
• Europa hat eine Beschleunigung und einen Wechsel der Wachstumsführerschaft erlebt. Die Mieten stiegen netto effektiv um fast 3%. Auf dem Festland stiegen sie im Jahr 2017 schneller als in Großbritannien.
• Niedriger Leerstand führt zu verstärktem Wettbewerb unter den Kunden. Hauptmerkmale sind ein diszipliniertes Angebot, eine gute Nachfrage und historisch niedrige Leerstandsraten.
• Versorgungsbarrieren sind ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal. Das Mietwachstum war in Märkten mit begrenztem Neuangebot überproportional hoch. Bemerkenswert ist, dass hohe Mietpreise die Nachfrage nicht schmälern. Die Mieten scheinen zwar höher zu sein als in früheren Zyklen, bleiben aber inflationsbereinigt unter diesen Niveaus. Darüber hinaus wurden einige der stärksten Mietzuwächse in den teuersten Märkten wie den Küstenregionen der USA und in Deutschland verzeichnet.

Ausblick 2018

• Die Kombination aus niedrigem Leerstand, verbessertem Wirtschaftswachstum und steigenden Wiederbeschaffungskosten deutet darauf hin, dass die Mieten in der Logistikimmobilienbranche 2018 weiter steigen werden.
• Die Mieten bleiben auf inflationsbereinigter Basis niedrig. Hinzu kommt, dass die Mieten nur einen geringen Anteil an den Gesamt- und Lieferkettenkosten ausmachen – große Mietsteigerungen haben keinen starken Einfluss auf die Kostenstrukturen. Die Entscheidung für hochwertige Immobilien ermöglicht jedoch eine erhebliche Verbesserung der Leistungsfähigkeit von Logistikdienstleistern und des Serviceniveaus.
• Es wird mehr Wert auf Qualität gelegt. Stärker denn je achten die Kunden auf die Standorte und Gebäudetypen, die notwendig sind, um den Anforderungen moderner Supply Chains gerecht zu werden. Sie fragen verstärkt qualitativ hochwertige Standorte in und in der Nähe von Ballungszentren nach. Neue Entwicklungen sind an diesen Standorten jedoch schwierig – die Leerstände sind gering, und die Kunden konkurrieren intensiver um Verfügbarkeiten, wodurch die Preise steigen.

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