Prologis hat in Europa vor kurzem Customer Led Development Teams etabliert – mit dem klaren Ziel, die Kundenwünsche stärker in den Fokus zu rücken.

Stefan Olesch, Director, Lead Customer Led Developments Germany, leitet den Fachbereich innerhalb des Capital Deployments bei Prologis deutschlandweit und überprüft unter anderem die Machbarkeit aller Kundenwünsche. Hierbei sind neben seiner fachlichen Kompetenz als Architekt auch sein Verhandlungs- und Teambildungsgeschick gefragt.

Konstantin Braun, Capital Deployment Manager, Customer Led Developments, bildet den kaufmännischen Part und identifiziert potenzielle Grundstücksakquisitionen, die sich als Entwicklungsstandorte eignen. Hierbei unterstützt er die Expansion großer nationaler und internationaler Kunden und leitet alle Grundstücks- und After-Sales-Transaktionen. 

Im Interview erklären Stefan Olesch und Konstantin Braun, wie mit dem Customer Led Development Team die Kundenwünsche bei Prologis noch stärker in den Fokus rücken.

Warum wurde das Customer Led Development Team ins Leben gerufen?

Stefan Olesch: Bei Prologis in den USA existieren Customer Led Development Teams bereits seit mehreren Jahren. Sie sind dort gelebte Praxis, und wir konnten gemeinsam mit unseren Kunden in den USA viele Erfolge feiern. Nun ziehen wir bei Prologis in Europa nach, um die Kunden und ihre Wünsche hier stärker in den Fokus zu rücken. Ziel der Customer Led Development Teams ist es, dass uns unsere Kunden als verlässlichen Partner und erste Wahl bei der Entwicklung von Neuansiedlungen oder Umsiedlungen wahrnehmen. Diese Fokus-Kunden stammen insbesondere aus der Lebensmittel- und der E-Commerce-Branche sowie aus dem Bereich Last-Mile-Delivery. Ebenso wie unsere Kolleginnen und Kollegen in Großbritannien, Frankreich und Italien haben wir ein nationales Team gebildet, damit wir auf die individuellen Ansprüche und Bedürfnisse unserer Kunden in Deutschland eingehen können.

Was sind die Aufgaben des Customer Led Development Teams?

Konstantin Braun: Eine Herausforderung, die unsere Branche schon seit einigen Jahren beschäftigt, ist die zunehmende Flächenknappheit. Wir arbeiten eng mit unseren wichtigsten Kunden und ausgewählten Brokern zusammen, um eine Expansionsstrategie zu entwickeln, die dem hohen Bedarf an Flächen und Umstrukturierungen gerecht wird. Teil dieser Strategie ist es, neue Märkte zu erschließen. Ein Beispiel hierfür ist unsere Akquisition eines Portfolios in Berlin im Sommer 2021 – aber auch Standorte in Zentral- und Ostdeutschland haben aus unserer Sicht großes Potenzial. Dabei greifen wir auf vorhandene eigene Ressourcen zurück. Das sind beispielsweise Kollegen aus den Bereichen Research, Marketing, Legal und Procurement. Zudem profitieren wir von den langjährig gewachsenen Beziehungen mit Gemeinden, Wirtschaftsförderungen, Entwicklungsgesellschaften, Behörden, Brokern und strategischen Kunden aus unseren Kernmärkten. Zu denen die Regionen München, Hamburg, Rhein-Ruhr, Rhein-Main und nun auch Berlin zählen. Dies ermöglicht es uns, selbst ambitionierte Kundenwünsche zu realisieren.

Inwiefern tauschen Sie sich mit anderen Customer Led Development Teams in Europa bzw. global aus? In welchen Bereichen können Sie voneinander lernen?

Stefan Olesch: Es gibt für jedes Land individuelle Gesetzgebungen und Netzstrukturen, deshalb sind die Rahmenbedingungen unterschiedlich. Trotzdem sind die grundsätzlichen Herangehensweisen fast identisch. Mit unseren Customer Led Development Teams versuchen wir so früh wie möglich, europaweit einheitliche Systeme und Meilensteine zu entwickeln. Wir etablieren interne Datenbanken und tauschen uns darüber aus, wie wir die Projekte verfolgen. Damit sorgen wir dafür, dass wir unseren Kunden, die oft ebenfalls europaweit agieren, etablierte Prozesse bieten können. Bei allen Standardisierungs- und Optimierungsmaßnahmen stehen wir im engen Austausch mit unseren Kunden – so vermeiden wir Reibungsverluste und Missverständnisse.

Welche Vorteile bietet das Customer Led Development Team für die Kunden?

Konstantin Braun: Unsere Kunden profitieren von einem Team, das aus hochqualifizierten Experten mit umfassendem Know-how in ihren jeweiligen Aufgabengebieten besteht. Wir unterstützen sie zum Beispiel bei der Kontaktaufnahme und der Abstimmung mit Gemeinden sowie bei der Bauleitplanung. Auch die Gemeinden profitieren, denn die Ansiedlung unserer Kunden bedeutet in vielen Fällen, dass neue Arbeitsplätze entstehen. Mit dem Customer Led Development Team bieten wir ihnen noch mehr Möglichkeiten, ihre Vorstellungen einzubringen und ideale Lösungen für ihre Region zu entwickeln.

Stefan Olesch: Prologis agiert weltweit und hat dadurch eine sehr gute Ausgangsbasis – insbesondere bei den Themen Finanzierung, Entwicklung und Nachhaltigkeit. Unsere langfristigen Partnerschaften sorgen für eine starke Bindung mit unseren Kunden und anderen Stakeholdern. Das Customer Led Development Team hilft unseren Kunden dabei, die daraus entstehenden Vorteile kennenzulernen, zu nutzen und noch stärker von der Zusammenarbeit mit Prologis zu profitieren.

Welchen Herausforderungen muss sich das Customer Led Development Team regelmäßig stellen?

Stefan Olesch: Jede Neuentwicklung hat ganz eigene Ansprüche. Zu der gewohnt hohen Qualität der Immobilie kommen neue individuelle Wünsche aus dem Bereich Intralogistik, Automatisierung, E-Mobilität und Nachhaltigkeit. Den Kundenwünschen gerecht zu werden, bedeutet auch, in schwierigen Situationen handlungsfähig zu sein. Die generelle Knappheit von Grundstücken führt zwangsläufig dazu, dass wir umdenken müssen. Um der Nachfrage nachkommen zu können, spielt die Revitalisierung von brachliegenden Industrie- oder Militärgeländen, sogenannten Brownfields, eine wichtige Rolle – dies ist zwar zielführend, aber auch sehr aufwändig. Denn um Termine und Budget einzuhalten und dem hohen Qualitätsanspruch von Prologis und unseren Kunden gerecht zu werden, sind deutlich komplexere Maßnahmen gefragt als noch vor wenigen Jahren. Hinzu kommen Herausforderungen wie die generell hohe Auslastung im Bausektor, die Rohstoffverknappung und auch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie.

Können Sie ein wenig über ein kürzlich abgeschlossenes Projekt oder ein anstehendes Projekt des Customer Led Development Teams erzählen?

Konstantin Braun: In Deutschland haben wir in den letzten zehn Jahren zahlreiche Build-to-Suit Projekte für größere Kunden in unseren Kernmärkten abgeschlossen. Diese maßgeschneiderten Lösungen sind genau auf das operative Geschäft im jeweiligen Sektor sowie die individuellen Bedürfnisse jedes Kunden abgestimmt. Beispielsweise haben wir im Mai 2021 eine Logistikanlage für Rhenus Home Delivery fertiggestellt, von der aus das Unternehmen unter anderem das Last-Mile-Geschäft mit Möbeln sowie Haushalts- und Elektrogeräten abwickelt. Gemeinsam mit dem Kunden haben wir alle Einzelheiten von der Entwurfsplanung bis hin zur Baubeschreibung definiert.

Stefan Olesch: Für unsere Kunden geht das Customer Led Development Team auch noch einen Schritt weiter und verlegt seine Expertise auf Wunsch in neue Gebiete, wie beispielsweise kleinere Städte und Gemeinden. Wir gehen auf die Gemeinden zu und nehmen ihre Sorgen und Bedenken ernst, wie neue oder verstärkte Verkehrsaufkommen und das Thema Schallschutz. Durch Studien und Konzeptionen in Workshops erarbeitet das Customer Led Development Team hierfür Lösungen. Im Prologis Park Kerpen haben wir beispielsweise einen Kreisverkehr vor unserer Immobilie bauen lassen, um die Verkehrsführung zu optimieren und noch sicherer zu gestalten.

Welche Rolle spielen Nachhaltigkeit und Innovation? Arbeiten Sie in diesen Bereichen auch mit externen Partnern zusammen?

Stefan Olesch: Nachhaltigkeit ist ein allgegenwärtiges Thema für uns. Wir arbeiten eng mit Energieberatern und Auditoren zusammen, um am Puls der Zeit zu bleiben und innovative Nachhaltigkeitsmaßnahmen sinnvoll umzusetzen. Neben dem Umweltschutz spielt auch das Wohlbefinden der Mitarbeiter unserer Kunden eine wichtige Rolle. So haben wir im Herbst 2020 die erste Immobilie in Deutschland fertiggestellt, die nach dem WELL Building Standard zertifiziert ist – Nutzer ist der Onlinehändler EUZIEL. Beim WELL Building Standard steht der Mensch im Mittelpunkt. In unserer Immobilie in Datteln wird beispielsweise die Luft- und Wasserqualität ständig überwacht. Zudem wird die Luftqualität unter anderem durch die Pflanzen in der Halle deutlich verbessert. Die Mitarbeiter können mehrere Wasserspender in der Halle nutzen, und die Büros und Besprechungsräume sind mit einem gehobenen Schallschutz ausgestattet. Zudem stehen im gesamten Gebäude insgesamt sechs Monitore zur Verfügung, an denen die Mitarbeiter unter anderem Informationen zur Luft- und Wasserqualität, Innen- und Außenklima, Strom- und Gasverbräuche sowie die Abfahrtszeiten des öffentlichen Nahverkehrs finden.

Innovation bei Prologis wird zudem durch unsere eigenen Zukunfts-Labore vorangetrieben. In Versuchszentren arbeitet unser Team „Prologis Ventures“ an Lösungen für eine digitale und nachhaltige Logistikimmobilie der Zukunft. Auch operative Themen, wie beispielsweise der Prologis Essentials Marketplace, sind in den letzten Jahren in den Kundenfokus gerückt. Basierend auf bewährten, kundenorientierten Kriterien bietet der Prologis Essentials Marketplace viele wichtige Produkte und Services für die Ausstattung und Instandhaltung der Logistikimmobilien unserer Kunden – von Solaranlagen und LED-Beleuchtung über Regalsysteme bis hin zu Gabelstaplern.

Wie gehen Sie auf die Gemeinden zu, die für Sie als künftige Standorte interessant sind?

Konstantin Braun: Jede Neuansiedlung in einer Gemeinde ist mit politischen Entscheidungen verbunden. Dabei werden das wirtschaftliche Wohl der Gemeinde und die ökologisch-soziale Verträglichkeit der Ansiedlung sehr genau untersucht und abgewogen. Um ein konstruktives und vertrauensvolles Verhältnis zu schaffen, unterstützen wir die Gemeinden transparent und nachvollziehbar bei ihren Entscheidungen. Dabei helfen auch Nachhaltigkeitszertifikate. Bekannt sind beispielsweise die Zertifikate der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder des internationalen WELL Building Institute.

Zusätzlich bieten wir den Gemeinden auch Maßnahmen wie unser PARKlife-Konzept, mit dem wir die Zufriedenheit der Mitarbeiter und das äußere Erscheinungsbild im Einklang mit der Natur im Vergleich zu einer handelsüblichen Logistikansiedlung weit übertreffen. So bietet PARKlife in einigen Fällen auch Parkmöglichkeiten und Sanitäranlagen für Lkw-Fahrer, um die Gemeinde zu entlasten.

Sie möchten das Team von Prologis Deutschland näher kennenlernen? In unserem Video erfahren Sie mehr über uns und unsere Arbeitsweise.
 

Video: Unser Team für Deutschland