Der europäische Markt für Logistikimmobilien wächst: Die Nachfrage ist derzeit so hoch wie nie, die Leerstandsquoten haben ein Rekordtief erreicht, das Mietwachstum nimmt rasant zu und das Interesse von Investoren steigt. Das Wachstum ist mehreren strukturellen Trends zuzuschreiben, beispielsweise der Urbanisierung und dem E-Commerce. Der Wirtschaftsaufschwung trägt ebenfalls zur steigenden Nachfrage bei.

Auch das Portfolio von Prologis ist in den vergangenen drei Jahren um ca. 2,5 Millionen Quadratmeter gewachsen, um die Bedürfnisse von Kunden und Markt zu erfüllen. Der gesamte Markt ist in Top-Form. Mit Blick in die Zukunft fragen sich viele: Welche Richtung schlägt der europäische Markt als nächstes ein?

„Es ist irreführend, von dem europäischen Markt für Logistikimmobilien zu sprechen“, sagt Dirk Sosef, Vice President Research & Strategy von Prologis Europe. „Nehmen wir zum Beispiel die Leerstandsquoten: Der Marktdurchschnitt in Europa beträgt 5,2 Prozent. In München liegt die Leerstandsquote jedoch nur bei 0,4 Prozent und erreicht damit einen der weltweit niedrigsten Werte. In Paris ist die Leerstandsquote Quartal für Quartal rückläufig, liegt jedoch noch immer bei rund 8 Prozent. Dasselbe Bild zeigt sich bei der Mietentwicklung. Manche Märkte verzeichnen erhebliches Wachstum, während die Mieten auf anderen Märkten weiterhin niedrig sind. Natürlich können wir uns an den Top-Ergebnissen für Europa orientieren, doch um die Expansion insgesamt zu verstehen, müssen wir tiefer gehen.“

Was gilt es dabei zu beachten? Zunächst einmal müssen wir die externen Kräfte berücksichtigen, die sich auf Supply Chains und die Rolle von Logistikimmobilien auswirken. Allgemein gibt es zwei grundlegende Faktoren, die Supply Chains beeinflussen: Technologie und Verbrauchererwartungen.

Wir wissen aus einer aktuellen White-Paper-Serie von Prologis zum Thema Supply Chain Trends, dass der größte Einfluss auf Lieferketten von Seiten der Konsumenten kommt. Dort investieren und expandieren Logistikbetreiber am meisten.

Doch was bedeutet das für den Logistikimmobilienmarkt? Zunächst reagiert der Markt auf die gesteigerte Logistikaktivität in Verbrauchernähe mit einer Expansion von Immobilien, die näher an Verbrauchszentren liegen. Das unterstreicht, wie wichtig der Aufbau und Erhalt eines Grundstücksportfolios ist. Geeignete Grundstücke für Logistikimmobilien werden knapper und sind immer schwerer zu erwerben. Aus Sicht eines langfristigen Investors ist dieser Fokus auf das Ende von Supply Chains beim Verbraucher eine positive Entwicklung innerhalb der Branche, weil wir mit einer vielfältigen Nachfrage in jeder beliebigen Konjunkturphase (sogar in typischerweise engen Märkten) rechnen können, was eine positive Botschaft für das langfristige Wertwachstum ist.

Zweitens ist eine Lagerhalle heute nicht mehr nur ein Kasten. Die breitgefächerte Verbrauchernachfrage führt dazu, dass Logistikimmobilien eine Vielzahl von betrieblichen Anforderungen erfüllen müssen. Eine Last Touch®-Immobilie in einem großen Stadtgebiet wie London etwa erfüllt eine andere Funktion als ein europäisches Distributionszentrum im Süden der Niederlande. Nachhaltigkeit spielt sowohl für Nutzer als auch für andere Stakeholder eine wichtige Rolle, so dass erhebliche Maßnahmen in puncto Energieeffizienz und der Erzeugung erneuerbarer Energien erforderlich sind. Darüber hinaus wird aufgrund des Arbeitskräftemangels ein zusätzlicher Fokus auf das Wohlbefinden von Mitarbeitern gelegt – wie ein aktuelles Pilotprojekt von Prologis im niederländischen Tilburg zeigt.

Diese Trends nehmen Einfluss auf die Marktperformance und zeigen auf, welche Märkte ein hohes Potential für Investoren haben. Wenn wir zum Beispiel wissen, dass Lieferketten immer stärker auf den Verbraucher ausgerichtet werden, bietet es sich an, die Regionen mit den höchsten Konsumausgaben zu beleuchten. Denn wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien dort größer sein wird. Gleichzeitig wissen wir, dass eine Logistikanlage in der Regel eine gewisse Größe haben muss, damit sich der Einsatz hochmoderner Technologien wirtschaftlich lohnt. Solche Anlagen befinden sich häufig in Logistikkorridoren und zeichnen sich durch eine hochwertige Infrastruktur aus, die Zugang zu großen Einzugsgebieten und wirtschaftlichen Schlüsselnetzwerken bietet. Der europäische Markt für Logistikimmobilien zeichnet sich durch Vielfalt und Wandel aus. Unterhalb der Oberfläche gibt es strukturelle Unterschiede zwischen einzelnen Märkten, und diese stehen im Wechselspiel mit Supply Chain Trends wie dem technologischen Wandel und sich verändernden Verbrauchererwartungen. Um diese Unterschiede und ihre Auswirkungen auf die DNA der Logistikimmobilienmärkte zu verstehen, haben wir ein Klassifizierungssystem entwickelt, das vier verschiedene Marktkategorien umfasst. Wir freuen uns, Ihnen diese vier Kategorien im nächsten Artikel vorstellen zu können. Sie möchten mehr erfahren? Besuchen Sie uns auf der EXPO REAL, Europas Leitmesse für Immobilien und Investment. Dirk Sosef wird dort eine Podiumsdiskussion zum Thema „Investment Opportunities in Europe—Explore the Best Opportunities in a Diverse Investment Landscape“ moderieren.

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